没人再敢买高楼了
图片来源：地产壹线2017年，在深圳这片热土上，地产界两位许老板都曾抛下豪言壮语。一位是恒大的许家印，兴致勃勃把总部从广州珠江新城迁到深圳湾，声称“要把总部大楼建成深圳新地标”。另一位是世茂的许荣茂，239.43亿元在龙岗拿下深圳土拍史上第二高价地，重头戏是打造一座668米的地标【世茂深港国际中心】。许荣茂的野心更大：“要建设中国第一高楼”。六年后，这两家房企都没能刷新深圳的天际线。恒大退了总部土地，深圳国企安居建业兜底，万科负责纾困代建。虽然没实现看海办公的愿景，但是许老板起码解决了一些问题，欠兴业信托的债也还上了。近日，中信信托将世茂这宗蓝图挂上法拍货架，却无人问津。相当长一段时间里，国内多地掀起“摩天大楼热”，各地城市名片更新背后，知名房企角逐身影频现。超高层建筑施工都是一项高难度、时间跨度长的工作，这考验着房企资金沉淀和建造能力，还暗藏着官方规划变更、市场供应过剩等客观风险。如今，房企们在风雨中陨落，这些高楼也走到了被遗弃的结局，再也无法展现它的高光时刻。7年来司法最大估值标的流拍背后拍得土地后，世茂与深圳政府约定地标竣工的时间是“5年”，也就是2022-2023年间。当时，几乎没有人质疑世茂的资金和建造能力。毕竟，在深圳政府设立的“2016年总资产不低于2000亿”“在中国开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑”等各类门槛中，世茂样样达标。世茂为项目找来中信信托融资87亿元，该信托项目还一度在市场上遭到追捧。2022年本该是竣工的年份，世茂却成为了房企ICU名单中的一员。当年4月，世茂正式停止兑付该信托计划。随后，中信信托将该项目涉及的12宗土地、股权、329套房产进行查封。本次拍卖的便是上述12宗土地及其地上物，评估价约163.05亿元，起拍价130.44亿元，保证金为6.52亿元，加价幅度为6522万元。这被形容为“7年以来司法拍卖最大的估值”。根据时代财经消息，中信信托目前已回款兑付本金30亿元，如果拍卖顺利，所得款项足以覆盖剩下的本息。可结果还是让债权人失望了。关于流拍的原因，有几点较为关键：首先该项目体量太大，12宗地占地面积超32万平方，规划了4栋高层商办及幼儿园、国际学校等公配，且商办自持比例超半，开发和运营都极其考验资金能力。（来源:世茂深港国际中心资产评估报告）其次，深圳的写字楼市场正处于无价无市的低谷——戴德梁行指出，今年上半年深圳甲级写字楼市场空置率持续上涨至24.5%。且项目还位于非核心区的“大运新城”，产业、人口支撑不足，写字楼市场吸纳更缺乏动力。目前世茂流动性危机持续，债务重组仍没有动静。不少债主已经等不及了，除去中信的查封，世茂深港国际中心还被22家供应商及施工单位起诉查封及轮候查封资产，200多户小业主投诉。体量大、债务结构复杂，业主维权频发，多个Bug叠加，能够拿钱、愿意拿钱的企业，都是万里难挑。蓝图里的“中国第一高楼”，只能等待命运的宣判。从国内到国外，有房企执着于地标“第一高楼”拍卖虽冷，但燃起了大家对高楼地标的讨论热情。10年前，摩天大楼基本上是各大中城市的“经济指标”，地方政府鼓励房企投资参与建设城市名片。谈到高楼制造者，绿地必有一席位。前十年，绿地在一二线城市高歌猛进，不断刷新当地的天际线。对于房企而言，摩天大楼建设周期长、成本高，并不划算。绿地愿意做这门生意的逻辑在于——通过帮助政府建设地标性建筑、以及打造各类商业、文化业态，能够低成本拿到住宅类土地。举个例子，此前佛山高明西江新城一宗商住地拍卖时，政府提前设置了门槛：要想获得这块土地，必须配建200-240米以上的地标建筑。当时业内多数人士都认为，这是政府与开发商提前做好了勾地准备。最后绿地以1935元/平底价获得这宗商住地，同期出售的商住地均价在3700元/平。目前绿地该住宅产品均价为1.4万/平，位居周边楼盘价格之首。（地产壹线制图：全国各地代表性地标一览）绿地还把开发摩天大楼的爱好搬到了国外。2013年，绿地共花费60亿美元在洛杉矶和纽约获得两处地产项目，前后交易均刷新了中国房地产企业在美投资额。不过相比国内，绿地海外更愿意收购已有规划的摩天项目，上述两处项目均是从资方手中盘下，自己再建设完工。另一位出手阔绰的房企是富力，2017年-2018年，富力在伦敦金融城几度重仓地产项目，花费超50亿元人民币，包括收购万达的“伦敦ONE”项目以及在片区附近疯狂揽地。在此片区，富力连片打造出“泰晤士河壹号”（One Thames City），别称“伦敦版富力城”。那还是一个“钱像是大风刮来”的年代，富力甚至为“泰晤士壹号”花费3000万在北京设置了展厅。高楼诱惑不再这些摩天大楼，并非都如愿等来落成迎客的高光时刻，也并非只有一个主人。在国内，2020年住建部、国家发改委联合发文，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。以此为节点，早前超过500米的、未完工的地标项目进入了整改停滞期。如，绿地武汉中心建筑规划高度从636米削减到455米；世茂深港国际中心高度也从686米降到了600米。这一期间，绿地武汉中心数千万元公寓难以按照“636米高度”的营销口径兑现，施工方的成本也在拉高，这都加剧了开发商的资金压力和品牌风险。另外，在长建设周期中，开发商资金链稳固性相当重要。国内目前最高的烂尾楼——天津高银117大厦，2008年起开始打桩建设，由于高银地产商资金链暴雷，至今仍未完工。绿地陷入流动性危机后，武汉中心、成都蜀峰468等超高层建筑多次传出了停工传闻；绿地还被南京、大庆政府以“高楼建设进度推迟”为由告上法庭。为了扭转资金困局，绿地首先想到了早年在海外顺利建成的地标项目，这成了公司的救命稻草。去年，绿地疯狂转让、去化海外各国的写字楼公寓地标项目，绿地曾公开表示，已通过海外轻资产转型回收资金超百亿。其中，绿地出售纽约太平洋公园项目中两栋公寓楼，回笼约3.15亿元，该项目被称为纽约市20年来最大规模房地产开发项目之一，也是中国房企迄今在美最大的投资。去年，富力完成10只美元债，49.44亿美元债务展期，被称为“亚洲房企最大债务重组案例”。重组协议能够成功推进，与富力旗下伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两项海外地标资产所提供的增信有很大关系。现在，无论是深圳第一高楼，还是纽约最大项目，这个title显然没有那么重要了。
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