建发，赚不到钱了
文/十一弟去年，厦门最大的国企开发商——建发房产的一把手庄跃凯，落马被查了。那些年，建发在全国各地攻城拔寨，拍了不少高价地。如今，这些高价地还在吞噬建发的利润，短时间内，难以消化掉。今年上半年，建发的销售额，滚到了1200多亿，行业排名前十。从前拿地开发的项目，开始陆续结算了——上半年，建发的房地产业务收入329亿，增长了四分之一。但利润少得可怜，只有16亿左右。而其中归属于股东的净利润，还不到3个亿，又跌了六成。也就是说，建发的这些开发项目——每一百块钱的收入，落到股东手上的，还不到一块钱。无论是销售规模、行业排名，还是营收体量，建发都算得上一家大国企开发商。但这两年，它从房地产业务上赚的钱，越来越少。作为厦门市最大的国企，在世界五百强榜单上，建发集团排到了第69位。建发集团的业务很多，但最主要的两块业务，是大宗商品贸易、房地产。它把这两块业务打包，在A股上市——建发股份。从上市公司的业务协同来说，这两块业务的互补性很强——大宗商品的利润很薄，但能做大营收，又有庞大的现金流。背靠国企信用、营收规模，以及大宗商品的现金流，通过房地产业务反哺利润。其实，简单来说——大宗业务跑收入、现金流，靠房地产来赚钱。建发不需要把房地产做得很大，但一定要赚钱。结果，现在刚好弄反了——房地产的销售规模、营收体量搞得很大，却不怎么赚钱。上半年，A股上市的建发股份，总收入逾3800亿。其中，大宗业务的收入，就有3500亿，占比九成以上。尽管营收规模很大，但利润确实很薄——大约19个多亿的净利润，大宗业务贡献了不到17个亿，房地产业务不到3个亿。两年前，房地产业务占建发的收入比重，只有一成左右。但建发大约七成的利润，来自房地产。现在，建发结算的开发项目，毛利率已经降到了15%。在房地产行业，这属于很低的水平了。十一弟看了下，到上半年，建发对上百个项目，计提了将近六十亿减值。建发把大宗业务、房地产打包上市，这个模式还得维持下去。以前激进拿的高价地，赚不到钱，甚至赔钱了。现在就需要重新拿地，靠更赚钱的项目，填补亏空，以图将来。今年上半年，建发拍地的力度，丝毫不减——它的半年销售额，卖了1200多亿，又花了700多亿来拿地，投资强度大约六成左右。而且，在拿地手段上，玩出了花样，也更激进——马甲拍地。到上半年，建发向一家名为“福州汇成佰悦投资有限公司”的企业，拆借了44个多亿资金。汇成佰悦的大股东，是汇成世纪集团，背后的老板是薛叶光。薛叶光是澳大利亚的华人侨商，很低调，但很有背景。他在国内的地产生意，主要跟在建发身后，已经合作了不少项目。这两年，建发在拿地的时候，汇成世纪集团就变成了陪跑的马甲。十一弟做了个统计，仅在今年上半年——由汇成佰悦的两家子公司出面，就在宁波、杭州、南昌连拿了三块地，总地价超过了39亿。汇成佰悦拍下土地之后，立马引入了建发，并由其操盘开发。这三块地，已经被开发成了宁波建发·璞云、杭州建发·云熙、南昌建发·朗云。今年，建发参与报名的不少摇号地块，汇成佰悦都在跟着陪跑，大大提高了拿地概率。一个拍地马甲还不够，薛叶光老乡控制的另一家企业——福建雄旺房地产开发有限公司，也加入进来了。目前，建发名下至少有五个开发项目，与汇成佰悦、福建雄旺捆绑在了一起。今年上半年，北京出让的最火爆的一块地，就是由福建雄旺出面拍下的。作为一个拍地马甲，福建雄旺拿地后不久，就把股权质押给了建发。这块地，也是建发、汇成佰悦、福建雄旺捆绑在一起，由建发操盘，被开发成了北京建发·观云。不过，一直到现在，这个项目还没有出现在建发的财务报表里。这也意味着——建发在上半年的拿地支出，实际要比在报表里看到的更多。但其中一些地块，被建发藏起来了。厦门最大的国企开发商，赚钱越来越少，骚操作倒是越来越多。
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